Je denkt aan een vakantiehuis of je hebt er al een, maar hoe zit het dan met de belasting? Moet je de huur opgeven, wat doe je met de WOZ-waarde en verandert er binnenkort iets in box 3? In deze gids leg ik in begrijpelijke taal uit welke belastingen je tegenkomt bij aankoop, bezit en verhuur van een tweede woning. Je krijgt heldere voorbeelden, actuele percentages voor 2025 en een vooruitblik op de plannen richting 2026, 2027 en 2028. Na het lezen weet je precies waar je fiscaal rekening mee houdt.
Wat bedoelt de Belastingdienst met een tweede huis?
Een tweede huis is een woning die je bezit maar waar je niet staat ingeschreven als hoofdverblijf. Denk aan een vakantiewoning, pied-à-terre of een appartement voor je studerende kind. Voor de fiscus hoort zo’n woning in principe bij je vermogen in box 3, niet in box 1. Dat betekent dat je niet de werkelijke huur of waardestijging opgeeft, maar wordt belast op basis van forfaitaire regels, met enkele belangrijke uitzonderingen waar ik zo op terugkom.
Belasting bij aankoop in 2025
Overdrachtsbelasting of btw
Koop je in 2025 een bestaande tweede woning, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw over de koop-/aanneemsom. De btw op nieuwbouw is niet aftrekbaar als je de woning privé aanhoudt. Ga je de woning belaste logiesdiensten aanbieden, dan kun je onder voorwaarden btw op kosten verrekenen.
Let op bijkomende kosten zoals notariskosten, taxatie en eventueel financieringskosten. Voor je totale rendement op een tweede woning wegen deze eenmalige kosten zichtbaar mee, zeker als je korte tijd eigenaar blijft.
Belasting over het bezit: box 3 in 2025
Peildatum, waardering en vrijstelling
De waarde van je tweede huis geef je in box 3 aan op basis van de WOZ-waarde op de peildatum 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar. Voor aangifte 2026 gebruik je dus de waarde per 1 januari 2025. Voor een buitenlands tweede huis gebruik je de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat op die peildatum.
In 2025 geldt een heffingsvrij vermogen van € 57.684 per persoon en € 115.368 voor fiscale partners. Alleen je vermogen boven die grens wordt belast.
Forfaitaire rendementen en tarief 2025
Box 3 werkt met veronderstelde rendementen per vermogenscategorie. Voor overige bezittingen, waaronder een tweede woning, bedraagt het forfaitair rendement in 2025 5,88%. Voor schulden geldt een forfaitaire schuld-rente van 2,62%. Over het berekende box 3-inkomen betaal je 36% belasting.
Praktisch betekent dit dat je niet de feitelijke huur of waardestijging opgeeft. Wel telt de waarde van de woning mee bij je overige bezittingen. Een lening voor het tweede huis mag je in box 3 als schuld in mindering brengen, wat je grondslag verlaagt.
Lokale heffingen
Naast de inkomstenbelasting betaal je gemeentelijke lasten, zoals onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing. De OZB is gebaseerd op de WOZ-waarde en het gemeentelijke tarief. Wil je weten hoe OZB werkt en wordt berekend, bekijk dan de toelichting op OZB-belasting.
Verhuur van je tweede woning: box 3 of box 1?
De meeste particuliere verhuur van een tweede woning blijft in box 3. Je geeft de huurinkomsten niet afzonderlijk aan en je hebt geen kostenaftrek in box 3. De waarde van de woning telt mee als overige bezitting, de eventuele schuld verlaagt je grondslag.
Wanneer verhuur tóch in box 1 valt
Lever je meer dan passieve verhuur en verricht je substantiële arbeid die de opbrengst verhoogt, bijvoorbeeld door structurele hotelmatige diensten zoals ontbijt, linnengoed, receptie en actieve marketing, dan kan de Belastingdienst de opbrengst aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1. In dat geval belast men de werkelijke winst, na aftrek van toerekenbare kosten. Dit is maatwerk en afhankelijk van de aard en omvang van je activiteiten. Meer informatie over de fiscale scheidslijn tussen box 3-verhuur en box 1 vind je hier: belasting bij verhuur van een woning.
Omzetbelasting bij kort verblijf
Bij kortdurende verhuur met logiesdiensten kan je te maken krijgen met btw. Logies is in beginsel belast tegen 9%. Je berekent dan btw over de huurprijs en je kunt btw op kosten terugvragen. Huur je enkel langdurig en zonder diensten, dan is de verhuur vrijgesteld van btw.
Hypotheekrente, schulden en financiering
Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je hoofdverblijf in box 1. Voor een tweede woning is de rente niet aftrekbaar in box 1. De onderliggende schuld mag je wel in box 3 opvoeren, zodat je belaste grondslag daalt. Banken financieren tweede woningen doorgaans conservatiever, vaak tot ongeveer 60% tot 80% van de marktwaarde en tegen een opslag in de rente. In mijn praktijk zie ik dat een degelijke cashflowberekening met onderhoudsreserve en realistische bezettingsgraad veel onnodige stress voorkomt.
Tweede huis in het buitenland
Een buitenlandse tweede woning geef je op in box 3 voor de waarde in onbewoonde staat. Door belastingverdragen wordt dubbele heffing doorgaans voorkomen. Vaak heeft het land waar het pand staat het heffingsrecht over de lokale onroerendezaakbelasting en eventuele huurbelasting. Nederland verleent dan veelal een vrijstelling met progressievoorbehoud, waardoor je inkomen het tarief kan beïnvloeden maar niet dubbel wordt belast.
Vooruitblik 2026, 2027 en het nieuwe box 3-stelsel per 2028
De politiek werkt aan een overgangsregime en daarna een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendement. Voor 2026 en 2027 wordt het forfait voor overige bezittingen naar verwachting verhoogd en de vrijstelling mogelijk verlaagd. Er bestaat dan een tegenbewijsregeling waarmee je onder voorwaarden belasting kunt betalen naar je lagere werkelijke rendement. Daarbij kan ook een economische huurwaarde voor eigen gebruik worden meegewogen. In de praktijk vergt dat goede onderbouwing en administratie.
Het voorgenomen stelsel vanaf 2028 gaat uit van belasting op werkelijk rendement. Voor vastgoed betekent dit een vermogenswinstbenadering: waardestijgingen worden bij realisatie belast, en jaarlijkse netto-inkomsten uit verhuur na aftrek van kosten tellen mee. Er circuleren beleidsideeën over een bijtelling voor eigen gebruik en een vast heffingvrij resultaat. Deze plannen kunnen nog wijzigen. Raadpleeg bij grote beslissingen een adviseur, zeker wanneer je verbouwingen, financieringsstructuur of verkoopmoment wilt afstemmen op de nieuwe regels.
Rekenvoorbeeld 2025
Stel: je vakantiewoning heeft een WOZ-waarde van € 300.000. Je hebt geen andere box 3-bezittingen en geen schuld op deze woning. Je bent alleenstaand en hebt dus € 57.684 heffingsvrij vermogen.
Belastbaar vermogen is € 300.000 minus € 57.684 is € 242.316. Het forfaitair rendement over overige bezittingen is 5,88%. Dat is € 14.248 aan box 3-inkomen. Het tarief is 36%. Je betaalt dan circa € 5.129 aan box 3-belasting. Heb je wél een lening, dan verlaagt de schuld je grondslag en dus je belastingdruk.
Veelgemaakte fouten en praktische tips
Een klassieke vergissing is het opgeven van huurinkomsten in box 3. Die horen daar niet. In box 3 belast je niet de huur zelf, maar een forfaitair rendement over de waarde. Ook zie ik regelmatig dat de verkeerde peildatum of de verkeerde basis voor een buitenlands pand wordt gebruikt. Controleer je WOZ-beschikking en noteer de juiste datum. Bewaar facturen van investeringen zorgvuldig, zeker met het oog op de mogelijke vermogenswinstheffing in de toekomst.
Twijfel je of jouw verhuur nog passief is of al ondernemend? Leg je werkzaamheden, tijdsbesteding en dienstenpakket vast. Bij een controle helpt dit enorm. Overweeg tot slot om ook je lokale heffingen te checken en te vergelijken. Hier valt soms verrassend veel te optimaliseren. Meer lezen over regionale heffingen en hoe je aanslagen verwerkt? Start op onze kennisbank.
Wanneer loont een tweede huis nog?
Het antwoord hangt samen met aankoopprijs, financiering, bezettingsgraad en je lange termijndoel. Bij eigen gebruik weegt de gebruikswaarde zwaar en zijn de netto kosten bepalend. Bij verhuur kijk je naar een realistische bezettingsgraad, kosten voor beheer en onderhoud, lokale toeristenheffingen en de fiscale behandeling. Reken met scenario’s en stress-test je cijfers voor rentestijging, onderhoud of tijdelijke leegstand. Mijn ervaring is dat een solide marge op je totale kosten en een beleggingshorizon van minstens vijf tot tien jaar het verschil maakt.
Wil je dieper in de materie duiken, onder meer over lokale aanslagen en afrekenen bij verkoop of overwaarde? Bekijk dan aanvullende uitleg over OZB en de effecten van belastingregels op je verkoopopbrengst.
Conclusie
De kern van Tweede Huis Belasting in 2025 is helder: 10,4% overdrachtsbelasting bij aankoop, jaarlijkse heffing in box 3 met een forfaitair rendement van 5,88% over overige bezittingen en 36% tarief, plus lokale heffingen. Verhuur blijft meestal in box 3, tenzij je hotelmatige diensten levert en je daardoor in box 1 uitkomt. Met de veranderingen richting 2026–2028 wordt maatwerk belangrijker en loont het om je administratie en plannen op orde te hebben. Reken vooraf, documenteer goed en laat waar nodig je cijfers toetsen.
Hoeveel betaal ik aan Tweede Huis Belasting in 2025?
Bij aankoop van een tweede woning betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Voor het bezit valt de woning in box 3. In 2025 geldt een forfaitair rendement van 5,88% voor overige bezittingen en een tarief van 36%. Na aftrek van het heffingsvrije vermogen betaal je belasting over het berekende box 3-inkomen.
Moet ik huurinkomsten opgeven voor Tweede Huis Belasting?
Meestal niet. Bij een tweede huis in box 3 geef je de huurinkomsten niet afzonderlijk aan. Je wordt belast op basis van een forfaitair rendement over de waarde. Lever je hotelmatige diensten of verricht je veel arbeid waardoor de opbrengst toeneemt, dan kan belastingheffing in box 1 van toepassing zijn op de werkelijke winst.
Welke peildatum en waarde gebruik ik voor mijn tweede woning?
Voor Tweede Huis Belasting in box 3 gebruik je de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar vóór je aangifte. Voor een buitenlandse woning gebruik je de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat op die peildatum. Controleer altijd je WOZ-beschikking en documenteer waardeonderbouwing.
Is hypotheekrente aftrekbaar bij Tweede Huis Belasting?
Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor de eigen woning in box 1. Voor een tweede woning is de rente niet aftrekbaar in box 1. De onderliggende lening mag je wel als schuld in box 3 opvoeren, wat je belaste grondslag verlaagt. Zo kan de totale box 3-heffing dalen.
Wat verandert er voor Tweede Huis Belasting na 2025?
Voor 2026 en 2027 wordt in het overgangsregime gerekend met aangepaste forfaits en bestaat een tegenbewijsregeling op basis van werkelijk rendement. Voor 2028 is een nieuw box 3-stelsel voorzien met heffing naar werkelijk rendement en voor vastgoed een vermogenswinstbenadering. De precieze uitwerking kan nog wijzigen.
