Ga je je huis verhuren en vraag je je af hoe het fiscaal zit? Dat is verstandig, want de regels verschillen per situatie. In dit artikel leg ik je in heldere stappen uit wanneer huurinkomsten belast zijn, hoe de 70 procent-regel werkt bij tijdelijke verhuur van je eigen woning, wat geldt voor een kamer verhuren en hoe een tweede woning in box 3 wordt behandeld. Ook lopen we langs vergunningen, VvE-regels, hypotheek en verzekering, zodat je met vertrouwen kunt verhuren en verrassingen voorkomt.
Wanneer is huur belast en in welke box?
De fiscus kijkt eerst naar jouw situatie. Verhuur je tijdelijk je hoofdverblijf, dan geef je 70 procent van de netto huurinkomsten aan in box 1 als inkomsten uit tijdelijke verhuur. Verhuur je een tweede woning, dan vallen de huurinkomsten doorgaans in box 3: de huur zelf is dan niet belast, maar de waarde telt mee voor je vermogen.
Tijdelijke verhuur van je hoofdverblijf
Bij korte verhuur via bijvoorbeeld Airbnb of aan een kennis geef je in je aangifte het volledige huurbedrag op bij Inkomsten uit tijdelijke verhuur van het hoofdverblijf. Toegerekende kosten zoals advertentiekosten, platformprovisie of extra gas, water en licht mag je eerst aftrekken; vergoedingen voor schoonmaak of linnengoed tel je juist bij de huur op. Je betaalt vervolgens belasting over 70 procent van het saldo. Voorbeeld: verhuur je 3 weken voor 600 euro per week en reken je 60 euro schoonmaak, dan ontvang je 1.860 euro. Trek je 230 euro kosten af, dan resteert 1.630 euro en is 1.141 euro belast.
Huis te koop en tijdelijk verhuren
Verhuur je terwijl de woning te koop staat (vaak met Leegstandswet-vergunning), dan is de ontvangen huur in principe niet belast. Daar staat tegenover dat je in die periode geen hypotheekrenteaftrek hebt. Check altijd de voorwaarden van je geldverstrekker en de vergunningseisen van je gemeente.
Een deel van je woning verhuren
Verhuur je langdurig een kamer die geen zelfstandige woonruimte is, dan kan de kamerverhuurvrijstelling gelden als jij en de huurder op hetzelfde adres ingeschreven staan en de opbrengst in 2024 niet boven 5.998 euro uitkomt. Voldoe je niet, dan valt het verhuurde deel in box 3 en blijft alleen het niet-verhuurde deel eigen woning in box 1.
Tweede woning of beleggingspand
Een tweede woning valt in box 3. Je betaalt geen inkomstenbelasting over de huur, maar de waarde (veelal de WOZ-waarde, eventueel met leegwaarderatio bij verhuur) telt mee voor je vermogen. Lees meer achtergrond over verhuur in box 3. Vergeet lokale heffingen zoals de OZB niet in je rekensom.
Juridisch en praktisch: vergunning, VvE, verzekering en btw
Controleer altijd de gemeentelijke regels, zoals een vergunningsplicht of een maximum aantal dagen. Kijk in het VvE-reglement of verhuur is toegestaan. Meld plannen bij je hypotheekverstrekker en verzekeraar; verhuur is voor hen een ander risico. Btw is bij woonruimten meestal vrijgesteld; bied je hotelmatige diensten aan, dan kan dit anders zijn. In mijn adviespraktijk zie ik dat juist deze randvoorwaarden het verschil maken tussen zorgeloos en zorgelijk verhuren.
Wanneer box 1 bij verhuur?
Wie zeer actief belegt in vastgoed, veel aan- en verkoopt of hotelachtige diensten verleent, kan door de Belastingdienst in box 1 worden belast als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming. Bij normaal, passief verhuur past box 3 meestal beter.
Samengevat: bij tijdelijke verhuur van je eigen woning is 70 procent van de netto huurinkomsten belast in box 1, een tweede woning hoort in box 3 en kamers kunnen onder de vrijstelling vallen. Check altijd vergunningen, VvE, hypotheek en verzekering voordat je start. Twijfel je? Laat je vooraf adviseren; dat voorkomt gedoe achteraf en levert vaak direct financieel voordeel op.
Moet ik 70% van mijn huurinkomsten opgeven bij tijdelijke verhuur?
Ja. Bij Huis Verhuren Belasting geldt voor tijdelijke verhuur van je hoofdverblijf de 70 procent-regel. Je geeft het volledige huurbedrag op bij Inkomsten uit tijdelijke verhuur van het hoofdverblijf, trekt toerekenbare kosten af en betaalt vervolgens belasting over 70 procent van het saldo. Extra vergoedingen (zoals schoonmaak) tel je bij de huur op.
Wat houdt de kamerverhuurvrijstelling in?
Verhuur je een kamer in je eigen woning die geen zelfstandige woonruimte is, en staan jij en je huurder op hetzelfde adres ingeschreven? Blijven je jaarlijkse opbrengsten in 2024 onder 5.998 euro, dan zijn die inkomsten vrijgesteld. Voldoet je situatie niet, dan valt het verhuurde deel buiten de vrijstelling en kan Huis Verhuren Belasting in box 3 spelen.
Hoe zit Huis Verhuren Belasting als mijn huis te koop staat?
Verhuur je je woning terwijl die te koop staat (vaak met Leegstandswet-vergunning), dan is de ontvangen huur doorgaans niet belast. Daar staat tegenover dat je in die periode geen hypotheekrenteaftrek hebt. Vraag vooraf toestemming aan je hypotheekverstrekker en check de gemeentelijke voorwaarden om boetes te voorkomen.
Hoe wordt een tweede woning belast als ik die verhuur?
Een tweede woning valt in box 3. De huur zelf is meestal onbelast, maar de waarde van de woning telt mee voor je vermogen, vaak op basis van de WOZ-waarde en soms met leegwaarderatio bij verhuur. Eventuele financiering drukt het box 3-vermogen. Huis Verhuren Belasting richt zich hier dus op vermogensheffing, niet op huurinkomsten.
Welke kosten mag ik aftrekken bij tijdelijke verhuur?
Bij tijdelijke verhuur van je hoofdverblijf mag je toerekenbare kosten aftrekken van de huur, zoals advertentiekosten, platformprovisie, extra gas, water en licht of schoonmaak. Kosten die je huurder vergoedt tel je bij de huur op. Normale woonlasten en afschrijvingen zijn niet aftrekbaar. Daarna is 70 procent van het saldo belast onder Huis Verhuren Belasting.
