Je erft een huis en ineens moet je in korte tijd veel beslissingen nemen. Wat doe je met de woning, hoe zit het met de hypotheek en hoeveel erfbelasting betaal je precies? In dit artikel leg ik stap voor stap uit waar je op moet letten. Je leest hoe Huis Erven Belasting wordt berekend, welke WOZ-waarde je mag kiezen, wat de gevolgen zijn als je in de woning gaat wonen of deze verhuurt en hoe je slim omgaat met verkoop, uitstel en kosten. Heldere uitleg, praktische tips en ervaring uit de praktijk.
Wat bedoelen we met Huis Erven Belasting
Met Huis Erven Belasting doelen we op de erfbelasting die je betaalt over de waarde van een geërfde woning, plus de fiscale gevolgen die daarna kunnen spelen. Denk aan inkomstenbelasting wanneer je zelf in het huis gaat wonen of het juist verhuurt, en gemeentelijke heffingen zoals de OZB. Overdraag je niets buiten de erfenis, dan is er doorgaans geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Eerste keuzes bij erven
Drie manieren van aanvaarden
Je kunt een nalatenschap zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen. Bij zuiver aanvaarden krijg je zowel bezittingen als schulden. Beneficiair aanvaarden betekent dat je alleen accepteert als per saldo sprake is van een positief vermogen. Minderjarigen aanvaarden standaard beneficiair. Leg je keuze tijdig vast en voorkom handelingen die als aanvaarding kunnen gelden.
Hypotheek en risicoverzekering
Accepteer je de erfenis, dan neem je eventuele hypotheekschulden mee. Soms is er een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld die geheel of gedeeltelijk aflost. Neem snel contact op met de geldverstrekker, zodat je duidelijkheid hebt over lasten, voorwaarden en mogelijke aanpassingen.
Alleen of met meerdere erfgenamen
Ben je de enige erfgenaam, dan kun je de woning behouden, er zelf gaan wonen, tijdelijk leeg laten staan of verhuren. Zijn er meerdere erfgenamen, dan maak je afspraken over verkoop, verdeling of uitkoop. Een onafhankelijke taxatie voorkomt discussies en is nodig voor een eerlijke verdeling. In sommige testamenten is vruchtgebruik opgenomen, waardoor iemand wel in de woning mag wonen maar geen eigenaar is, terwijl anderen de blote eigendom hebben. Dat kan keuzes en timing beïnvloeden.
Erfbelasting over de woning
De Belastingdienst rekent voor erfbelasting met de WOZ-waarde van de woning minus de resterende hypotheekschuld. Je mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. In de praktijk loont het vaak om de laagste te kiezen. Ben je het niet eens met de WOZ-waarde, dan kun je bezwaar maken. De hoogte van de erfbelasting hangt verder af van je relatie met de overledene en van eventuele vrijstellingen en tarieven die per groep verschillen. Erf je een volledig afbetaald huis, dan is de grondslag hoger omdat er geen hypotheekschuld meer in mindering komt. Lees meer achtergrond in dit overzicht over een afbetaald huis erven via afbetaald huis erven en belasting.
Inkomstenbelasting en andere lasten
Ga je in de woning wonen, dan valt de woning in box 1 en kan hypotheekrente onder voorwaarden aftrekbaar zijn. Verhuur je de woning of laat je die leeg staan als belegging, dan valt deze doorgaans in box 3. De uitwerking is genuanceerd en hangt af van gebruik en schulden. Wil je juist verhuren, verdiep je dan in de fiscale regels rondom verhuur via huis verhuren en belasting. Vergeet tot slot de gemeentelijke lasten niet. Over de OZB en aanverwante heffingen lees je meer bij OZB belasting.
Verkopen, uitstel en praktische timing
Je hebt acht maanden na overlijden om aangifte erfbelasting te doen. De aanslag volgt meestal enkele maanden later. Staat het huis dan nog te koop, vraag dan tijdig uitstel van betaling aan. Houd er rekening mee dat vanaf acht maanden na overlijden rente kan lopen. Snel verkopen drukt de vaste lasten en voorkomt dat je de erfbelasting uit eigen middelen moet voorschieten. Koop je andere erfgenamen uit en ga je er zelf wonen, zorg dan dat een nieuwe of aangepaste hypotheek voldoet aan de voorwaarden voor renteaftrek, zoals aflossen binnen dertig jaar volgens een toereikend schema.
Praktische tips uit de praktijk
In mijn werk zie ik dat overzicht het verschil maakt. Leg alle kosten en waardes vast, bewaar facturen en controleer de WOZ beschikking. Check het testament op bijzondere bepalingen zoals vruchtgebruik. Regel een verklaring van erfrecht als bewijs richting bank en Kadaster. En stem vroegtijdig af met notaris, adviseur en hypotheekverstrekker om keuzes goed op elkaar aan te laten sluiten.
Een huis erven brengt emotie en financiële keuzes samen. Bepaal eerst hoe je de erfenis aanvaardt, maak duidelijke afspraken met mede erfgenamen en kies de gunstigste WOZ voor de erfbelasting. Denk aan de gevolgen voor inkomstenbelasting, vaste lasten en de timing van verkoop of uitkoop. Met een goed plan bespaar je geld en voorkom je verrassingen. Kom je er niet uit, vraag dan gericht advies zodat je zeker weet dat je niets over het hoofd ziet.
Hoe wordt Huis Erven Belasting berekend als er nog een hypotheek op de woning staat
De erfbelasting over een geërfde woning wordt berekend op basis van de WOZ waarde min de openstaande hypotheekschuld. Vervolgens gelden vrijstellingen en tarieven die afhankelijk zijn van je relatie met de overledene. De resterende waarde vormt de grondslag voor Huis Erven Belasting. Laat de woning taxeren en controleer de WOZ voor een juiste basis.
Welke WOZ waarde kies ik voor Huis Erven Belasting
Je mag kiezen tussen de WOZ van het jaar van overlijden of die van het jaar erna. Veel mensen kiezen de laagste waarde, omdat dit de grondslag voor Huis Erven Belasting verlaagt. Controleer beide waardes en overweeg bezwaar als de WOZ onjuist lijkt. Leg je keuze vast in de aangifte en bewaar de onderbouwing.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij Huis Erven Belasting als ik een broer of zus uitkoop
Het erven zelf wordt niet als een verkrijging gezien voor de overdrachtsbelasting. Ook bij uitkoop binnen de nalatenschap is doorgaans geen overdrachtsbelasting verschuldigd, mits de overname binnen de erfenis plaatsvindt, alle erfgenamen meewerken en een reële prijs wordt gehanteerd. Laat de notaris de structuur en akten controleren zodat Huis Erven Belasting correct wordt afgehandeld.
Hoe werkt Huis Erven Belasting als ik het huis ga verhuren
Je betaalt eenmalig erfbelasting over de netto waarde bij verkrijging. Daarna valt de woning doorgaans in box 3 als je die als belegging aanhoudt. De huur is niet afzonderlijk belast, maar het vermogen telt mee in box 3. Check daarnaast lokale heffingen en verzekeringen. Zorg dat alle afspraken met mede erfgenamen en huurders schriftelijk zijn vastgelegd.
Kan ik Huis Erven Belasting pas betalen na verkoop van het huis
Je moet binnen acht maanden aangifte doen. Is het huis nog niet verkocht, dan kun je uitstel van betaling aanvragen. De Belastingdienst kan rente rekenen vanaf acht maanden na overlijden. Verkoop je later, dan betaal je de aanslag uit de opbrengst. Regel uitstel tijdig en documenteer de verkoopinspanningen om problemen te voorkomen.
