Verhuurt u een woning en wilt u precies weten hoe u de belasting in box 3 berekent? U bent niet de enige. Het begint bij de juiste WOZ-waarde, vervolgens speelt de leegwaarderatio een rol en telt u schulden en vrijstellingen mee. In dit artikel neem ik u stap voor stap mee. U krijgt heldere uitleg, actuele aandachtspunten, valkuilen die ik in de praktijk vaak zie en een compleet rekenvoorbeeld zodat u zelf de Belasting Verhuur Woning Box 3 kunt berekenen.
Wat valt er in box 3 bij verhuur van een woning?
Een verhuurde woning die niet uw hoofdverblijf is, hoort in box 3 bij de categorie overige bezittingen. De periodieke huurinkomsten zijn meestal niet direct belast; in box 3 betaalt u namelijk over een verondersteld (forfaitair) rendement op de waarde van de woning. Verhuurt u kortdurend met aanvullende diensten, zoals ontbijt, schoonmaak of receptie-activiteiten, dan kan het onder omstandigheden box 1-inkomen worden. Bij structurele kamerverhuur in de eigen woning kan de kamerverhuurvrijstelling gelden; de hieronder beschreven box 3-berekening is daarop niet van toepassing.
Zo berekent u de box 3-waarde van een verhuurde woning
Stap 1: Bepaal de juiste waardegrondslag
Voor een woning in Nederland gebruikt u de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar voorafgaand aan het aangiftejaar. Voor een woning in het buitenland gebruikt u de marktwaarde in onbewoonde en onverhuurde staat. Deze waarde vormt het startpunt.
Stap 2: Bepaal de kale jaarhuur
Neem de kale maandhuur aan het begin van het kalenderjaar en vermenigvuldig met 12. Trek vergoedingen voor stoffering, meubilair en bedragen voor gas, water en licht af om tot de kale huur te komen. Is de huur niet per 1 januari ingegaan, gebruik dan de huur bij aanvang en reken die door naar 12 maanden.
Stap 3: Bereken de leegwaarderatio
De leegwaarderatio verlaagt de WOZ-waarde omdat een woning met zittende huurder minder waard is dan leeg. U bepaalt de ratio op basis van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Sinds 2023 gelden indicatief de volgende bandbreedtes:
Verhouding jaarhuur/WOZ en bijbehorende leegwaarderatio: 0%–1% = 73%, 1%–2% = 79%, 2%–3% = 84%, 3%–4% = 90%, 4%–5% = 95%, 5% of hoger = 100%.
Let op verbonden partijen: verhuurt u aan familie of een gelieerde partij tegen een ongebruikelijke (te lage) huur, dan geldt vanaf 2023 doorgaans 100% van de WOZ-waarde (geen korting).
Stap 4: Waarde in box 3
Vermenigvuldig de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. De uitkomst is de fiscale waarde van de verhuurde woning in box 3.
Gedeeltelijk verhuurd? Zo werkt de pro rata-methode
Is slechts een deel van de woning verhuurd en bestaat er geen aparte WOZ-beschikking voor dat deel, bereken dan het aandeel van het verhuurde deel in de totale WOZ-waarde op basis van oppervlakte. Stel de woning is 160 m² en 80 m² wordt verhuurd, dan is 50% van de WOZ-waarde toe te rekenen aan het verhuurde deel. Bepaal voor dat deel de leegwaarderatio en herleid vervolgens de totale woningwaarde zoals hieronder in het voorbeeld.
Van waarde naar belasting: zo werkt de heffing
U telt de box 3-waarde van uw verhuurde woning op bij uw overige bezittingen in box 3. Daarop brengt u de toerekenbare schulden (zoals een hypotheek op het beleggingspand) in mindering, rekening houdend met de schuldendrempel. Over het saldo boven het heffingsvrije vermogen betaalt u belasting op basis van het forfaitaire rendement dat jaarlijks wordt vastgesteld. Dat rendement verschilt per categorie en wordt meestal in februari na afloop van het jaar definitief bevestigd. Voor overige bezittingen ligt het percentage doorgaans hoger dan voor spaargeld.
Uit praktijkervaring weet ik dat de grootste misser ontstaat door het vergeten van de juiste leegwaarderatio of het onjuist toerekenen van schulden bij gedeeltelijke verhuur. Neem daarom de tijd voor de stap-voor-stap-berekening.
Leegwaarderatio: regels en nuances
Belangrijke aandachtspunten uit de praktijk:
1. Tijdelijke verhuur, zoals seizoensverhuur van een eigen woning, valt niet onder deze leegwaarderatio-systematiek; de fiscale behandeling kan afwijken.
2. Verhuur aan een verbonden persoon tegen een niet-marktconforme huur leidt sinds 2023 vrijwel altijd tot 100% van de WOZ-waarde.
3. Bij gedeeltelijke verhuur werkt u pro rata naar het verhuurde oppervlak en past u de ratio alleen op dat deel toe.
Controleer elk jaar de actuele tabellen en percentages op de site van de Belastingdienst. De regels en forfaits wijzigen geregeld en worden laat in het jaar definitief.
Hypotheek, erfpacht en andere aftrekposten in box 3
Een hypotheek op het verhuurde pand is in box 3 een schuld die u in mindering mag brengen op uw vermogen, waarmee uw grondslag daalt. Let erop dat u bij gedeeltelijke verhuur alleen het proportionele deel van de schuld toerekent. De betaalde erfpachtcanon is doorgaans geen aparte aftrekpost in box 3; alleen een daadwerkelijke schuld op de peildatum vermindert uw vermogen.
Buitenlandse verhuurde woning
Voor een buitenlandse woning gebruikt u de marktwaarde in onbewoonde en onverhuurde staat. De woning wordt in box 3 meegenomen, maar Nederland past in veel gevallen een voorkoming van dubbele belasting toe op basis van belastingverdragen. In de praktijk betekent dit vaak een vrijstelling met progressie: de waarde telt mee voor het tarief, maar wordt in Nederland niet dubbel belast. Controleer de afspraken met het betreffende land en bewaar onafhankelijke waarderingsstukken.
Compleet rekenvoorbeeld (indicatief)
Situatie: volledige verhuur. WOZ-waarde woning €300.000. Kale maandhuur per 1 januari €600, jaarhuur €7.200. Hypotheek op het pand €100.000. U bent alleenstaand.
1. Verhouding jaarhuur/WOZ = €7.200 / €300.000 = 2,4%. Bij 2%–3% hoort een leegwaarderatio van 84%.
2. Box 3-waarde verhuurde woning = 84% × €300.000 = €252.000.
3. Overige bezittingen: veronderstel dat u verder geen beleggingen heeft. Bezittingen = €252.000.
4. Schulden: €100.000 (na eventuele schuldendrempel). Netto vermogen = €152.000.
5. Heffingsvrij vermogen: indicatief circa €57.000 per persoon (controleer het actuele bedrag). Belastbare grondslag = ongeveer €95.000.
6. Forfaitair rendement overige bezittingen: het percentage wordt jaarlijks vastgesteld. Stel indicatief circa 6% (alleen ter illustratie). Belastbaar rendement ≈ 6% × €95.000 = €5.700.
7. Box 3-belasting: tarief wordt jaarlijks vastgesteld. Stel indicatief circa 34% (alleen ter illustratie). Belasting ≈ 34% × €5.700 = €1.938.
Omdat de percentages en vrijstellingen jaarlijks wijzigen en vaak pas na het jaar worden vastgesteld, gebruik ik in adviezen altijd een bandbreedte. Zo voorkomt u verrassingen.
Voorbeeld gedeeltelijke verhuur
Gegevens: WOZ-waarde hele woning €300.000. Totale oppervlakte 160 m², verhuurd 80 m² (50%). Kale huur voor het verhuurde deel €550 per maand, jaarhuur €6.600.
1. WOZ-waarde toerekenen aan verhuurd deel: 50% × €300.000 = €150.000.
2. Verhouding jaarhuur/WOZ verhuurd deel = €6.600 / €150.000 = 4,4%. De leegwaarderatio is 95%.
3. Waarde verhuurd deel = 95% × €150.000 = €142.500.
4. Waarde niet-verhuurd deel = resterende WOZ-waarde €150.000 (geen leegwaarderatio).
5. Totale box 3-waarde woning = €142.500 + €150.000 = €292.500. Daarna volgt dezelfde rekensystematiek voor schulden, vrijstelling en forfaitair rendement.
Wat verandert er de komende jaren?
De box 3-heffing is in transitie. Sinds 2022 geldt een overbruggingsstelsel met forfaits per vermogenscategorie en jaarlijkse bijstelling. Er zijn plannen voor invoering van een stelsel dat dichter bij werkelijk rendement komt. De uitwerking en timing kunnen wijzigen; ook de behandeling van verhuurde woningen en de leegwaarderatio liggen politiek onder een vergrootglas. Controleer daarom elk jaar de definitieve percentages en regels voordat u uw aangifte afrondt.
Praktische tips om slim belasting te besparen
Leg een marktconforme huur vast en documenteer dit. Toerekening van schulden: gebruik dezelfde sleutel als bij de waarde. Stem aankoop of verkoop rondom 1 januari strategisch af op uw situatie. Overweeg, bij grotere portefeuilles, of een bv-structuur fiscaal zinvol is, maar laat dit vooraf doorrekenen. Spreid vermogen tussen fiscale partners om heffingsvrij vermogen optimaal te benutten. Wilt u verder lezen over de fiscale aandachtspunten bij verhuur, bekijk dan onze uitleg over huis verhuren en belasting en de pagina over tweede huis en box 3. Voor een verdiepende achtergrond bij verhuur en box 3 vindt u ook een handig overzicht op Belasting verhuur woning box 3.
Veelgemaakte fouten die ik vaak zie
De meest voorkomende missers zijn: het toepassen van een oude WOZ-waarde of verkeerde peildatum, het meenemen van all-in huur in plaats van kale huur, het vergeten van de 100%-regel bij verbonden partijen en het niet pro rata toerekenen van hypotheekschulden bij gedeeltelijke verhuur. Een korte check op deze punten voorkomt nodeloze navorderingen of te hoge aanslagen.
Het berekenen van Belasting Verhuur Woning Box 3 komt neer op vier stappen: juiste WOZ of marktwaarde bepalen, kale jaarhuur vaststellen, de leegwaarderatio toepassen en vervolgens schulden, vrijstelling en het forfaitaire rendement verwerken. Met de voorbeelden hierboven kunt u dit zelf doen en toetsen of uw voorlopige berekening logisch is. Controleer elk jaar de definitieve percentages en laat twijfelgevallen beoordelen, zeker bij gedeeltelijke verhuur of verhuur aan familie.
Veelgestelde vragen
1. Hoe begin ik met Belasting Verhuur Woning Box 3 Berekenen?
Start met de WOZ-waarde op de juiste peildatum (voor NL) of de marktwaarde (buitenland), bepaal de kale jaarhuur en leid daaruit de leegwaarderatio af. Vermenigvuldig de WOZ met die ratio voor de box 3-waarde. Verwerk daarna schulden, heffingsvrij vermogen en het forfaitaire rendement. Controleer jaarlijks de definitieve percentages, die vaak pas na afloop van het jaar worden vastgesteld.
2. Moet ik de huurinkomsten zelf opgeven in box 3?
Meestal niet. Bij Belasting Verhuur Woning Box 3 Berekenen belast de fiscus het veronderstelde rendement op de waarde, niet de werkelijke huur. Uitzonderingen bestaan bij kortdurende verhuur met diensten (kan box 1 worden) en situaties buiten de leegwaarderatio-systematiek. Documenteer altijd de kale huur en een marktconforme onderbouwing om discussie te voorkomen.
3. Hoe werkt de leegwaarderatio precies?
De leegwaarderatio hangt af van de verhouding jaarhuur/WOZ. Ligt die verhouding bijvoorbeeld tussen 2% en 3%, dan is de ratio 84%; tussen 4% en 5% is dat 95%. Bij verhuur aan verbonden personen tegen een ongebruikelijke (te lage) huur geldt sinds 2023 doorgaans 100%. Voor Belasting Verhuur Woning Box 3 Berekenen is een correcte kale huur essentieel, exclusief gas, water, licht en meubilair.
4. Telt mijn hypotheek op het beleggingspand mee?
Ja. Bij Belasting Verhuur Woning Box 3 Berekenen mag u een schuld die op 1 januari bestaat (zoals de hypotheek op het verhuurde pand) in mindering brengen op uw vermogen, rekening houdend met de schuldendrempel. Bij gedeeltelijke verhuur rekent u de schuld pro rata toe. Let op: de betaalde rente zelf is in box 3 geen aftrekpost; het gaat om de schuldstand.
5. Hoe zit het met een buitenlandse verhuurde woning?
Gebruik voor Belasting Verhuur Woning Box 3 Berekenen de marktwaarde in onbewoonde en onverhuurde staat. De woning valt in box 3, maar Nederland verleent doorgaans voorkoming van dubbele belasting op basis van verdragen. In de praktijk betekent dit vaak vrijstelling met progressie. Bewaar waarderingsrapporten en controleer in welk land huurinkomsten en onroerendgoedheffingen worden belast.