Je denkt erover om je huis te verkopen en daarna te gaan huren. Misschien wil je de overwaarde vrijmaken of zoek je meer flexibiliteit. Logische vragen volgen meteen. Betaal je belasting over de overwaarde, wat doet de Belastingdienst precies, en wat betekent de eigenwoningreserve als je later toch weer koopt. In dit artikel leg ik stap voor stap uit hoe de belasting werkt als je verkoopt en vervolgens huurt, welke keuzes je hebt voor de overwaarde en welke valkuilen je beter kunt vermijden. Zo kun je zeker en voorbereid beslissen.
Wat houdt verkopen en daarna huren precies in
Verkopen en dan huren betekent dat je jouw koopwoning overdraagt aan een nieuwe eigenaar en daarna een huurwoning betrekt. Dat kan een andere woning zijn of via een sale and lease back waarbij je je woning na de verkoop terughuurt. Je ontvangt de verkoopopbrengst, lost de resterende hypotheek af en houdt mogelijk overwaarde over. Vanaf dat moment heb je maandelijks huurlasten en geen hypotheekrente en eigenwoningforfait meer.
In mijn werk als financieel adviseur zie ik dat mensen dit vooral doen om vermogen vrij te maken, financiële rust te creëren of tijdelijk flexibel te blijven. Het kan een goede oplossing zijn, mits je de fiscale gevolgen en je toekomstige woonlasten goed doorrekent.
Belasting bij huis verkopen en dan huren
Betaal je belasting over de overwaarde
Over de verkoopwinst van je eigen woning betaal je in Nederland geen directe inkomstenbelasting. Wel verschuift jouw vrijgekomen vermogen na de verkoop in de belastingheffing naar box 3. Dat betekent dat het saldo van je spaargeld en beleggingen op de peildatum meetelt voor de berekening van vermogensbelasting.
Box 3, heffingsvrij vermogen en peildatum
De Belastingdienst kijkt ieder jaar naar je vermogen op 1 januari. Blijft je vermogen inclusief de ontvangen overwaarde onder het heffingsvrije vermogen, dan betaal je daarover geen belasting. In 2025 is het heffingsvrije vermogen 57.684 euro als je geen fiscale partner hebt en 115.368 euro met partner. Besteed je de overwaarde nog in hetzelfde jaar aan bijvoorbeeld aflossing van schulden of een grote aankoop en daalt je saldo onder de drempel, dan kan dat de box 3 heffing beperken of voorkomen.
Wil je je verder verdiepen in de keuzes en aandachtspunten rond overwaarde en belasting, bekijk dan de uitgebreide gids over dit onderwerp op overwaarde en belasting.
Eigenwoningreserve en hypotheekrenteaftrek
Verkoop je je eigen woning met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve. Koop je binnen drie jaar opnieuw een eigen woning, dan moet je die reserve in principe eerst inzetten. De hypotheekrente is dan alleen aftrekbaar over de aankoopsom min de eigenwoningreserve. Wacht je langer dan drie jaar met de aankoop van een nieuwe eigen woning, dan vervalt de eigenwoningreserve en speelt deze beperking voor de renteaftrek niet meer.
Een voorbeeld ter illustratie. Stel je verkoopt met 120.000 euro overwaarde en je koopt binnen twee jaar een andere woning van 400.000 euro. Dan is de rente aftrekbaar over maximaal 280.000 euro, omdat je geacht wordt de 120.000 euro eigen middelen in te brengen.
Terughuren van je eigen woning
Wat betekent terughuren in de praktijk
Bij terughuren verkoop je je woning aan een partij en sluit je gelijktijdig een huurovereenkomst. Je kunt in je vertrouwde huis blijven wonen en je beschikt direct over de overwaarde. Het klinkt comfortabel, maar dit vraagt om scherpe afspraken over huurprijs, onderhoud, looptijd en het recht op verlenging. Laat het huurcontract altijd juridisch toetsen.
Huurprijs en kosten
De huur is vaak gebaseerd op een rendement dat de koper wil behalen op de koopprijs. In de praktijk zie ik dat partijen rekenen met een jaarlijks targetrendement. Omgerekend naar een maandbedrag is de huur daardoor regelmatig hoger dan je oude netto hypotheeklasten. Daarnaast betaal je als huurder meestal zelf de energielasten en vaak ook kleine onderhoudskosten. Grote onderhoudskosten en opstalverzekering liggen doorgaans bij de verhuurder.
Een rekenvoorbeeld kan helpen. Verkoopprijs 380.000 euro, beoogd rendement 6 procent. De jaarhuur is dan circa 22.800 euro, ofwel ongeveer 1.900 euro per maand. Bij een rendement van 9 procent loopt dat op richting 2.850 euro per maand. Zet deze bedragen af tegen je huidige woonlasten en je beschikbare buffer uit de overwaarde.
Voordelen en valkuilen
Het grootste voordeel is directe liquiditeit en geen zorgen meer over hypotheekrente, herfinanciering en waardeschommelingen van je woning. Ook vervallen eigenwoninggerelateerde belastingen zoals het eigenwoningforfait en de meeste eigenaarslasten. Daar staat tegenover dat je waarschijnlijk meer vermogensbelasting gaat betalen omdat je spaarsaldo stijgt, en dat je met hogere maandelijkse huur te maken kunt krijgen. Bovendien ben je niet langer vrij om zonder toestemming te verbouwen of te onderverhuren.
Wil je vooral weten welke eigenaarslasten je kwijt bent en welke blijven bestaan, verdiep je dan ook in lokale heffingen zoals de OZB. Een achtergrondartikel vind je hier: OZB belasting.
Effect op toeslagen en uitkeringen
Een hogere vermogenspositie na verkoop kan gevolgen hebben voor toeslagen en uitkeringen. Komt je vermogen boven de grenzen voor huurtoeslag of zorgtoeslag, dan kan je recht geheel of gedeeltelijk vervallen. Ook voor een bijstandsuitkering gelden lage vermogensgrenzen. Laat vooraf doorrekenen wat dit in jouw situatie betekent, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wat kun je doen met de overwaarde
Je mag de overwaarde in principe vrij besteden. In de praktijk gebruiken veel mensen een deel voor het aanhouden van een buffer en voor het verlagen van maandlasten door het aflossen van duurdere leningen. Anderen kiezen voor beleggen of een investering in een tweede woning. Denk er dan aan dat een tweede woning ook in box 3 valt. Wil je je hierin verdiepen, bekijk dan de uitleg over een tweede huis en de belastinggevolgen via tweede huis en belasting.
Wil je de teruggehuurde woning opknappen, regel dan vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder. Let erop dat de waardestijging na verbouwing vooral ten goede komt aan de eigenaar. Doe verbouwingen dus primair voor je wooncomfort.
Alternatieven voor verkopen en terughuren
Past verkopen en terughuren niet helemaal bij je wensen, dan zijn er alternatieven. Je kunt verhuizen naar een reguliere huurwoning en je woning verkopen aan een particuliere koper om de maximale verkoopopbrengst te realiseren. Je kunt ook een deel van de overwaarde vrijmaken via een verzilverhypotheek of een seniorenlening als je in de woning wilt blijven wonen. Tijdelijke verhuur met toestemming van de bank of verkoop aan een familielid met duidelijke afspraken komt eveneens voor. Ieder alternatief heeft eigen fiscale en juridische aandachtspunten.
Stappenplan om niets te missen
1. Bepaal je doelen en termijn
Wil je vooral rust, lagere risico’s of juist kapitaal vrijmaken voor investeringen. Hoe lang wil je in de huidige woning blijven. Een helder doel voorkomt spijt achteraf.
2. Laat een realistische waardebepaling en huurschatting maken
Vraag meerdere waardebepalingen op en laat scenario’s doorrekenen met verschillende huurprijzen. Neem daarnaast transactiekosten en de resterende hypotheek mee.
3. Breng de belastinggevolgen in kaart
Bekijk de impact op box 3 per 1 januari, houd rekening met het heffingsvrije vermogen en check de gevolgen voor toeslagen. Denk ook aan de eigenwoningreserve als je mogelijk binnen drie jaar weer koopt.
4. Leg contractuele afspraken zorgvuldig vast
Laat het koop en huurcontract juridisch toetsen. Denk aan huurprijsaanpassing, onderhoud, opzegtermijnen, recht op verlenging en duidelijke afspraken bij verkoop van het pand door de verhuurder.
5. Maak een bestedingsplan voor de overwaarde
Reserveer een buffer voor hogere woonlasten en onvoorziene uitgaven. Beslis wat je spaart, aflost of eventueel belegt. Zo voorkom je dat de overwaarde sneller slinkt dan verwacht.
Veelgemaakte fouten die je kunt voorkomen
De meest voorkomende missers die ik in de praktijk zie zijn een te optimistische aanname over de toekomstige huurprijs, het onderschatten van de box 3 impact door de peildatum van 1 januari, en het vergeten van de eigenwoningreserve bij een mogelijke heraankoop binnen drie jaar. Ook zien we dat mensen te weinig onderhandelen over onderhoudsverantwoordelijkheid in het huurcontract. Neem voor ieder van deze punten de tijd en vraag zo nodig een second opinion.
Voorbeeldberekeningen om gevoel te krijgen bij de cijfers
Voorbeeld 1 Vermogen en box 3
Je verkoopt in juni je woning en houdt na aflossing van de hypotheek en kosten 200.000 euro over. Je hebt verder 20.000 euro spaargeld. Per 1 januari van het volgende jaar is er 220.000 euro vermogen. Zonder fiscale partner is 57.684 euro vrijgesteld. Het meerdere telt mee voor de berekening van de vermogensbelasting. Besteed je voor 1 januari 80.000 euro aan bijvoorbeeld het aflossen van een persoonlijke lening en een grote aankoop, dan daalt je vermogen en kan de heffing afnemen.
Voorbeeld 2 Eigenwoningreserve en renteaftrek
Je verkoopt met 100.000 euro overwaarde en huurt twee jaar. Daarna koop je een nieuwe eigen woning voor 350.000 euro met een hypotheek van 320.000 euro. De rente is alleen aftrekbaar over 250.000 euro, omdat je geacht wordt 100.000 euro eigen middelen in te brengen. Koop je die nieuwe woning pas na drie jaar en een maand, dan vervalt de eigenwoningreserve en is de rente in beginsel aftrekbaar over de volledige eigenwoningschuld, mits die aan de gebruikelijke voorwaarden voldoet en annuïtair of lineair wordt afgelost.
Voorbeeld 3 Huurprijs ten opzichte van hypotheeklast
Je huidige netto hypotheeklast is 1.250 euro per maand. Na verkoop komt de huurindicatie uit op 1.900 euro per maand. Je maandlasten stijgen dan met 650 euro. Houd rekening met deze structurele stijging en toets of je buffer toereikend is om dit langdurig te dragen. Maak een cashflowplanning voor minimaal vijf jaar.
Speciale situaties
Verkoop aan een kind en terughuren
Verkoop aan familie komt voor, maar vereist scherpte. De prijs moet zakelijk zijn om discussie over schenkbelasting te voorkomen. Leg afspraken onafhankelijk vast, inclusief huur, onderhoud en het recht op bewoning. Neem tijdig advies af zodat iedereen dezelfde verwachtingen heeft.
Een tweede woning kopen met de overwaarde
Gebruik je de overwaarde om een vakantiehuis te kopen, dan valt die tweede woning in box 3. Eventuele huuropbrengsten hoef je doorgaans niet in box 1 aan te geven, maar de waarde van de woning telt wel mee als vermogen. Lees meer achtergrond en aandachtspunten bij een tweede woning in de eerder genoemde gids.
Verhuren en belasting
Ga je later een woning verhuren die niet meer je eigen woning is, dan valt die woning meestal in box 3. De waardestijging en huuropbrengsten worden doorgaans niet belast in box 1, maar de waarde telt mee in je vermogen. Wil je dit grondig doorrekenen, lees dan ook de uitleg over de fiscale behandeling van verhuur in box 3 op verhuur en box 3.
Samenvattend advies uit de praktijk
Verkopen en dan huren kan financieel en praktisch aantrekkelijk zijn wanneer je liquiditeit nodig hebt en geen plannen hebt om binnen drie jaar een nieuwe eigen woning te kopen. De sleutel is een realistische huur, een doordacht bestedingsplan voor de overwaarde en vroegtijdig inzicht in de fiscale effecten. Laat scenario’s uitwerken met verschillende huurprijzen en vermogensstanden per 1 januari. Stel contracten zorgvuldig op en neem de tijd voor de juiste beslissingen. Zo maak je van je overwaarde een duurzame meevaller in plaats van een kortstondige buffer.
Je betaalt geen belasting over de verkoopwinst van je eigen woning, maar het vrijgekomen vermogen telt wel mee in box 3. Houd rekening met het heffingsvrije vermogen en de peildatum van 1 januari. Koop je binnen drie jaar opnieuw een eigen woning, dan beperkt de eigenwoningreserve de renteaftrek. Reken de toekomstige huur en je buffer realistisch door en leg waterdichte afspraken vast in het huurcontract. Met een helder plan haal je het beste uit verkopen en daarna huren.
Moet ik belasting betalen over de overwaarde als ik mijn huis verkoop en dan ga huren
Over de overwaarde zelf betaal je geen directe inkomstenbelasting. Na de verkoop telt de ontvangen overwaarde wel mee als vermogen in box 3. Blijft je vermogen onder het heffingsvrij bedrag, dan betaal je geen vermogensbelasting. De Belastingdienst kijkt naar je saldo op 1 januari. Besteed je de overwaarde eerder, dan kan de heffing lager uitvallen.
Wat is de eigenwoningreserve en waarom is die belangrijk bij Huis Verkopen En Dan Huren Belasting
De eigenwoningreserve is de overwaarde die ontstaat bij verkoop van je eigen woning. Koop je binnen drie jaar weer een eigen woning, dan moet je die reserve in principe inzetten. De hypotheekrente is dan alleen aftrekbaar over de aankoopsom min de eigenwoningreserve. Wacht je langer dan drie jaar, dan vervalt de reserve en speelt de beperking niet.
Worden mijn maandlasten lager als ik verkoop en ga huren
Niet automatisch. De huurprijs is vaak gebaseerd op een rendement dat de koper op de koopsom wil behalen. Daardoor ligt de huur regelmatig hoger dan je oude netto hypotheeklast. Je hebt geen eigenwoningforfait meer en minder eigenaarslasten, maar reken de verhouding tussen huur en je beschikbare buffer altijd vooraf door.
Wat zijn de gevolgen voor toeslagen als ik Huis Verkopen En Dan Huren Belasting overweeg
Door de ontvangen overwaarde stijgt je vermogen mogelijk boven de grenzen voor onder meer huurtoeslag en zorgtoeslag. Dat kan leiden tot een lager recht of het volledig vervallen van de toeslag. Laat vooraf de effecten doorrekenen en kijk naar je vermogensstand per 1 januari. Een goed bestedingsplan kan ongewenste effecten beperken.
Is terughuren van mijn eigen woning verstandig of kies ik beter een reguliere huur
Terughuren biedt comfort omdat je kunt blijven wonen waar je woont. Een reguliere huurwoning levert vaak een hogere verkoopopbrengst op omdat je aan een particuliere koper verkoopt. Maak een vergelijking op basis van huurprijs, looptijd, onderhoud en flexibiliteit. Laat het huurcontract altijd juridisch toetsen en reken meerdere scenario’s door.
