Bezit je een vakantiehuis of overweeg je er een te kopen en vraag je je af wat je in 2024 aan belasting betaalt en wat er op stapel staat voor de komende jaren? Je bent niet de enige. In dit artikel praat ik je op een nuchtere en betrouwbare manier bij. Je leest hoe box 3 in 2024 werkt, wanneer verhuur in box 1 kan vallen, wat de gevolgen zijn voor btw, overdrachtsbelasting, OZB en forensenbelasting en hoe het zit met een vakantiewoning in het buitenland. Ook deel ik praktijkervaringen en handige tips, zodat je met vertrouwen keuzes kunt maken.
Wat valt er in 2024 fiscaal onder een vakantiewoning
Een vakantiewoning is in de regel geen eigen woning voor de belasting en valt daardoor in box 3. Dat geldt voor een vakantiehuis in Nederland, maar ook voor een tweede woning in het buitenland. Gebruik je de woning uitsluitend zelf, dan telt deze mee als overige bezitting in box 3. Verhuur je de woning af en toe, dan verandert dat niets aan de hoofdregel, tenzij je aanvullende diensten levert die verder gaan dan normaal vermogensbeheer. Daar kom ik zo op terug.
Box 3 in 2024 uitgelegd
Overbruggingswet en forfaitaire rendementen
In 2024 geldt de Overbruggingswet box 3. De Belastingdienst verdeelt je vermogen in banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Een vakantiewoning valt onder overige bezittingen. Voor 2024 hoort bij deze categorie een forfaitair rendementspercentage. Over de WOZ waarde van je vakantiehuis wordt dat forfaitair rendement berekend. Vervolgens betaal je 36 procent belasting over het berekende voordeel uit sparen en beleggen, na aftrek van het heffingsvrije vermogen en na toepassing van een forfait voor schulden. Voor schulden geldt een apart forfaitair percentage. In de praktijk merk ik dat eigenaren vaak vergeten de schuld correct in box 3 mee te nemen, terwijl dit de aanslag merkbaar kan drukken.
Let op de peildata. Voor een Nederlandse vakantiewoning gebruik je bij de aangifte over 2024 de WOZ waarde met peildatum 1 januari 2023. Heb je een woning in het buitenland, dan bepaal je de waarde in het economisch verkeer op dezelfde peildatum volgens de lokale markt.
Werkelijk rendement route
Na uitspraken van de Hoge Raad kun je onder voorwaarden verzoeken om heffing op basis van werkelijk rendement als het wettelijke forfait tot een hogere belasting leidt dan je echte rendement. Bij het werkelijk rendement tel je ook waardeveranderingen mee, maar kosten zijn beperkt aftrekbaar en het heffingsvrije vermogen speelt geen rol. In mijn praktijk is deze route vooral zinvol wanneer de woning in waarde is gedaald of nauwelijks rendement oplevert en de financieringsrente relatief hoog is. Dossiervorming is dan cruciaal. Bewaar taxaties, huurafrekeningen en rentebewijzen zorgvuldig.
Vooruitblik op het nieuwe stelsel
De politiek werkt aan een nieuw box 3 stelsel met heffing op werkelijke rendementen. Voor vastgoed wordt daarbij vaak gedacht aan belasting op gerealiseerde vermogenswinsten bij verkoop, terwijl directe inkomsten zoals huur jaarlijks worden belast met aftrek van rente en onderhoud. Er zijn bovendien discussies over aanvullende bijtellingen en de verhouding tussen lasten en rechtszekerheid. De exacte invulling en invoeringsdatum liggen nog niet definitief vast. Neem plannen daarom mee in je strategische keuzes, maar baseer je 2024 keuzes op de huidige wet.
Verhuur van de vakantiewoning in 2024
Verhuur je jouw vakantiehuis af en toe, dan blijven de huurinkomsten in beginsel buiten de inkomstenbelasting. De woning staat in box 3, de waarde telt mee en een eventuele schuld verlaagt de grondslag. Dat voelt vaak onnatuurlijk, maar het is de hoofdregel. Ik zie wel dat eigenaren die extra diensten aanbieden sneller in box 1 terecht kunnen komen. Denk aan intensieve dienstverlening zoals dagelijks ontbijt, schoonmaak op afroep en het organiseren van excursies. Dan kan de fiscus spreken van resultaat uit overige werkzaamheden. Bij echt bedrijfsmatige exploitatie kan zelfs winst uit onderneming aan de orde zijn.
Twijfel je of jouw diensten te ver gaan, leg dan je werkwijze vooraf vast en toets deze bij je adviseur. Meer uitleg over de fiscale grenzen bij verhuur lees je in onze verdiepende gids over belasting bij verhuur van een woning in box 3.
Vakantiewoning in Nederland en in het buitenland
Waardering en aangifte
Voor een woning in Nederland gebruik je de WOZ beschikking met de juiste peildatum. Voor een vakantiewoning in het buitenland hanteer je de waarde in het economisch verkeer per peildatum. Documenteer hoe je tot die waarde komt, bijvoorbeeld met een recente taxatie of vergelijkbare verkoopprijzen. Dit voorkomt discussie bij vragen van de Belastingdienst.
Voorkoming van dubbele belasting
Het land waar de woning ligt, heeft in de regel het eerste heffingsrecht. Nederland verleent dan vermindering om dubbele belasting te voorkomen. In box 3 werkt dit via een evenredige vrijstelling. De vermindering sluit aan bij het deel van het forfaitaire rendement dat toerekenbaar is aan je buitenlandse vermogen, gecorrigeerd voor eventuele schulden. Let op dat deze vermindering losstaat van wat je in het buitenland hebt betaald. Daardoor kan de uitkomst gunstiger of juist minder gunstig zijn dan je verwacht. Laat een berekening maken als de bedragen groter worden.
Btw bij aankoop en verhuur
Koop je een nieuwe, niet eerder gebruikte vakantiewoning, dan is de koop doorgaans belast met 21 procent btw en vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Bij oudere woningen geldt juist overdrachtsbelasting en geen btw, tenzij koper en verkoper samen opteren voor btw belaste levering bij zakelijk gebruik. Verhuur van kort verblijf met hospitality kenmerken is in beginsel btw belaste dienstverlening. Je berekent dan 9 procent btw op de huur en kunt btw op aankoop en kosten naar rato in aftrek brengen. Gebruik je de woning ook zelf, dan pas je pro rata aftrek en jaarlijkse herziening toe. Wijzig je het gebruik in latere jaren, dan kan een herzieningsbetaling of teruggaaf volgen gedurende in totaal tien tijdvakken.
Let op dat de kleineondernemersregeling een keuze is die administratieve rust geeft, maar je ook het recht op aftrek van btw ontneemt. Een zorgvuldige doorrekening is dus nodig. In het politieke debat is bovendien gesproken over verhoging van het btw tarief op logies in een later jaar. Houd hier rekening mee in je exploitatiebegroting en contracten, maar baseer je huidige aangiften op het geldende tarief.
Andere heffingen die je niet mag vergeten
Overdrachtsbelasting
Voor tweede woningen geldt in 2024 een tarief van 10,4 procent overdrachtsbelasting. Koop je de woning inclusief inventaris, dan is het inventarisaandeel vrij van overdrachtsbelasting. Laat de koopakte de verdeling expliciet vastleggen zodat de heffing goed uitpakt. Het verlaagde tarief voor starters en het eigen woning tarief van 2 procent zijn niet van toepassing op een vakantiewoning.
Onroerendezaakbelasting en WOZ
De gemeente heft OZB op basis van de WOZ waarde. Een vakantiewoning wordt vaak als woning aangemerkt als deze beschikt over eigen voorzieningen zoals sanitair en keuken. Dan geldt meestal alleen een eigenarenheffing en vaak een lager tarief dan voor niet woningen. Meer achtergrond en rekenvoorbeelden vind je in onze uitleg over OZB belasting en in de pagina OZB berekenen.
Forensenbelasting
Sommige gemeenten heffen forensenbelasting als je in hun gemeente een woning ten minste negentig dagen per jaar ter beschikking hebt terwijl je elders staat ingeschreven. Dagen van daadwerkelijke verhuur tellen doorgaans niet mee, maar dagen waarop de woning voor jou beschikbaar is vaak wel. Controleer de lokale verordening, want de drempels en tarieven verschillen per gemeente.
Kort rekenvoorbeeld 2024
Stel je hebt een Nederlandse vakantiewoning met een WOZ waarde van 350.000 euro. In box 3 valt de woning onder overige bezittingen. Over deze waarde berekent de fiscus een forfaitair rendement behorend bij overige bezittingen. Heb je daarnaast een box 3 schuld van 150.000 euro voor de financiering, dan wordt daarvoor een forfaitair kostenaftrek toegepast. Het heffingsvrije vermogen verlaagt je rendementsgrondslag. Over het resterende voordeel betaal je 36 procent belasting. Gaat de woning in waarde omlaag of blijft de huur achter bij de kosten, dan kan een verzoek om werkelijk rendement lonen. Laat in dat geval een sluitende berekening opstellen inclusief waardemutaties en rentelasten.
Praktijktips uit ervaring
Zorg voor een dossier met WOZ beschikkingen, taxaties, hypotheekoverzichten en verhuurafrekeningen. Dit maakt bezwaar, vermindering voor buitenlands bezit en de keuze voor werkelijk rendement beter onderbouwd. Spreek in verhuurcontracten altijd exclusief of inclusief btw af en leg duidelijk vast welke diensten je wel en niet levert. Dat voorkomt discussie over de vraag of je nog in box 3 zit of in box 1 valt. Denk bij aankoop aan het inventarissplitsing in de akte en aan de financieringsstructuur. Een doordachte financiering kan het forfaitaire schuldenforfait in box 3 optimaal laten werken, zonder dat je liquiditeit te krap wordt.
Belasting op een vakantiewoning in 2024 draait om de juiste indeling in box 3, slimme keuzes rond verhuur, en scherp zicht op btw, overdrachtsbelasting, OZB en forensenbelasting. De regels veranderen bovendien in de komende jaren, zeker rondom box 3. Met een goede administratie en een paar strategische keuzes voorkom je verrassingen en betaal je niet meer dan nodig. Wil je sparren over jouw situatie, of twijfel je tussen forfaitair en werkelijk rendement, laat je dan tijdig adviseren. Zo houd je plezier in je vakantiehuis en grip op de kosten.
Veelgestelde vragen
Moet ik mijn vakantiewoning in 2024 opgeven in de aangifte
Ja. Een vakantiewoning valt in 2024 in box 3 als overige bezitting. Voor een woning in Nederland gebruik je de WOZ waarde met peildatum 1 januari 2023. Voor een buitenlands vakantiehuis bepaal je de waarde in het economisch verkeer op diezelfde peildatum. Over het forfaitair rendement betaal je 36 procent, na toepassing van heffingsvrij vermogen en het schuldenforfait.
Betaal ik belasting over de huurinkomsten van mijn vakantiewoning
In de hoofdregel niet. Bij normaal vermogensbeheer blijven de huurinkomsten buiten de heffing en wordt je belast via box 3. Bied je aanvullende diensten zoals ontbijt, dagelijkse schoonmaak en excursies, dan kan de fiscus dit aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden in box 1. Bij echt bedrijfsmatige exploitatie kan sprake zijn van winst uit onderneming.
Hoe voorkom ik dubbele belasting bij een vakantiewoning in het buitenland
Het land waar de woning staat heeft meestal het eerste heffingsrecht. Nederland verleent vervolgens vermindering via een evenredige vrijstelling in box 3. Deze sluit aan bij het deel van het forfaitair rendement dat toerekenbaar is aan je buitenlandse vermogen, gecorrigeerd voor schulden. De vermindering staat los van de feitelijk betaalde buitenlandse belasting.
Hoe zit het met btw bij aankoop en verhuur van een vakantiewoning
Een nieuwe, niet eerder gebruikte vakantiewoning wordt vaak met 21 procent btw geleverd, zonder overdrachtsbelasting. Bij kortdurende verhuur met hospitality kenmerken reken je 9 procent btw en kun je btw op aankoop en kosten naar rato aftrekken, met jaarlijkse herziening. Kies je voor de kleineondernemersregeling, dan vervalt het aftrekrecht. Houd rekening met politieke plannen voor tariefsverhoging in latere jaren.
Wat verandert er richting het nieuwe box 3 stelsel voor mijn vakantiewoning
Er wordt gewerkt aan heffing op werkelijke rendementen. Voor vastgoed wordt gedacht aan belasting op gerealiseerde winst bij verkoop en jaarlijkse belasting van directe inkomsten zoals huur, met aftrek van kosten en rente. De exacte invoering en details zijn nog niet definitief. Voor 2024 geldt de Overbruggingswet met forfaitaire rendementen en het tarief van 36 procent.
